房屋漏水的责任划分基本知识

介于多年修缮经验~也因为这类的纠纷较多~所以上网充实自我经验与相关法规在此借花献佛~贴出相关法规的依据~及个人多年经验的建议给大家参考~^^希望对有面对到此类问题的人有所帮助~

根据《公寓大厦管理条例》第二章第六条“住户之权利义务”规定：

第六条住户应遵守下列事项：

一、于维护、修缮专有部分、约定专用部分或行使其权利时，不得妨害其他住户之安宁、安全及卫生。

二、他住户因维护、修缮专有部分、约定专用部分或设置管线，必须进入或使用其专有部分或约定专用部分时，不得拒绝。

三、管理负责人或管理委员会因维护、修缮共享部分或设置管线，必须进入或使用其专有部分或约定专用部分时，不得拒绝。

四、于维护、修缮专有部分、约定专用部分或设置管线，必须使用共享部分时，应经管理负责人或管理委员会之同意后为之。

五、其他法令或规约规定事项。

前项第二款至第四款之进入或使用，应择其损害最少之处所及方法为之，并应修复或补偿所生损害。

住户违反第一项规定，经协调仍不履行时，住户、管理负责人或管理委员会得按其性质请求各该主管机关或诉请法院为必要之处置。

第四十七条

有下列行为之一者，由直辖市、县（市）主管机关处新台币三千元以上一万五千元以下罚锾，并得令其限期改善或履行义务、职务；届期不改善或不履行者，得连续处罚：

………………………..

三、区分所有权人或住户违反第六条规定，主管机关受理住户、管理负责人或管理委员会之请求，经通知限期改善，届期不改善者。

所以你可以先请求管理委员会协调修缮事宜，楼上住户是不得拒绝的！有漏水之处，必定是管路破裂，要请专家来察勘何处管路破裂，如果完全是在某专有部份，该部份所有权人负完全的修缮义务。如果管路破裂位于上下楼层中，由上下楼层平均分摊。破裂管路如在公用部位，则由社区公共基金出款。楼上住户不配合修缮事宜可先由管委会协调，协调无效后可报请市政府建设局使管课惩处！！

住大楼的社区，上下楼层经常会因为漏水问题，究竟责任如何归属，闹的不可开交，有时邻居为了这种事，打死不相往来。其实管理条例，都有明确规定。

公寓大厦管理条例第十二条，规定明确，我用三个案例说明您或许就可以清楚明白了；

案例一

C栋二楼的林小姐，向管委会反应，她家浴室、？所外墙有渗水现象，经管委会找人勘查，系C栋管路间污水排放管，因年久脱落，导至废水从三楼，往下渗落。

管路间因是住户共享排水设施，与全体住户生活起居，卫生维护，息息相关。所以管委会招商整修，所有费用并由大楼公共基金支付。

案例二

B栋陈先生买了五楼的房子，进住前找工人，重新装璜，更换马桶时，造成四楼王太太家，天花板有渗水现象，王太太向管委会投诉。

四、五楼属两户共同楼地板，唯陈先生系因施工，造成楼下漏水，故管委会依法令，要求五楼陈先生，必须负完全赔偿责任。

案例三

D栋三楼住户许先生，发现客厅天花板，最近常渗水，且愈来愈严重，经协调四楼陈先生找厂商检查，结果是三楼、四楼间楼地板内，水管老旧破裂所造成。

三、四楼的天花板，属两户共享楼地板，里面所埋设水管，若非人为施工破坏，应由两户共同协商修复，其所发费经费，由两户共同平均分担。

相关报导.一.读者苏琪问：

住处大楼顶楼没有做防水，只要连续下雨，就会漏水并波及8楼住家，曾向管委会反映，但管委会把问题推给10楼住户，但该住户人在中国，既然管理费是用于公用设施，能否要求管委会负责修缮漏水问题？

 
李永裕律师答：

依公寓大厦管理条例规定：「公寓大厦共享部分不得独立使用供做专有部分。其为下列各款者，并不得为约定专用部分：…公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造。…」

 
故屋顶自属公寓大厦共享部分，而以屋顶平台之性质而言，本即须具备防水防漏功能，房屋有漏水现象，即以修缮屋顶为必要，则管委会依上揭法律赋予之权责，自有进行修缮之义务，其费用由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担之，故修缮费用得由住户按月缴纳之管理费支出。

依上所述，本件住户之情形建议请工程专业人士确定房屋漏水原因

，若因屋顶年久失修、屋顶龟裂…等原因造成雨水渗漏，非可归责于区分所有权人之事由所致，则屋顶之修缮费用，应由管理委员会负最后支付责任。再召集全体区分所有权人组成区分所有权人会议，决议从管理费中支付屋顶防水工程之修缮费用，并交由管理委员会执行修缮义务。

 
若管理委员会仍置之不理或拒绝为修缮义务，则可以存证信函之方式，催告管理委员会命于一定期限内履行其义务。

经催告管理委员会后仍怠于履行其修缮屋顶之义务，致受有损害，区分所有权人得自行雇工修缮，而支出之修缮费用亦得以存证信函之方式命管理委员会给付。

最终，管理委员会若始终未能出面解决，则区分所有权人自得诉请法院请求管理委员会赔偿修缮费用以及赔偿未修缮所生之损害。

（李永裕律师事务所李永裕律师回答、记者何瑞玲整理）

您所说的您家天花板漏水，究竟属那一个案例，有些事情或许非如我们自己所认为，建议您与楼上邻居协调，找抓漏师傅来

找出问题真正原因，透过管委会调和，平和处理，邻居或许还要当好几代，没有必要为这种事弄得不欢而散，法律会保护好人，但法律无法时时刻刻照顾善良人。